空き家は持っているだけでマイナスに!? 賢い空き家の売却方法

空き家は持っているだけでマイナスに!? 賢い空き家の売却方法

空き家には「売り出し中の空き家」「別荘のように二次的に利用されている空き家」そして「それ以外の空き家」の3つの種類があります。近年問題になっている空き家は「それ以外の空き家」です。

今回は「それ以外の空き家」に潜んでいるリスクと賢い売却方法をお話しします。

「空き家は持っているだけでマイナス」といえる理由

「売り出し中の空き家」と「別荘のように二次的に利用されている空き家」は、所有者によって定期的に管理されている空き家です。しかし「それ以外の空き家」の多くは、相続などにより突然所有者が移転した物件が多く、使用の予定がなく管理も行き届いていない空き家が多いです。管理されていない空き家は持っているだけでマイナスです。

なぜならば、人が住まない家は風通しもされず瞬く間に傷むからです。傷んだ家は、台風などの強い風が吹けば窓や屋根が飛び、隣家に損害を与える可能性もあります。さらに人がいない空き家は犯罪に巻き込まれるリスクもあります。

空き家であっても不動産です。毎年の固定資産税は支払わなければなりません。「持っているだけならお金はかからない」ではなく、持っているだけでマイナスです。

少子高齢化が進む中で、管理が行き届いていない空き家は増え続ける一方といわれています。

「倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」や「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」や「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」と認められた場合は、特定空き家に指定されることもあります。

特定空き家に指定されてしまうと行政の指導に沿って修繕を行わなければならず、所有者による管理が不可能と判断された場合は強制代執行によって解体されてしまうこともあるのです。

空き家の売却をスムーズにする3つのポイント

相続などで想定外に所有することになった空き家は遠方にあることも多く管理が難しいです。持っているだけでマイナスになる空き家は、できるだけ早く売却したほうがいいのではないでしょうか。
ここからは空き家の売却をスムーズにするポイントを3つ紹介します。

＜空き家はできるだけ早く売却＞

空き家は、空き家の期間が長くなればなるほど売却が難しくなります。人が住まなくなった物件は、窓が開けられることもなくなり湿気がこもります。部屋にこもった湿気はカビの原因となり、内側から家を劣化させるのです。

さらに庭があれば、草も生え放題です。見た目が悪くなると空き家の物件だけでなく、周囲の地域の価値まで落としかねないのです。
管理が難しい空き家は、できるだけ早く売却することが価値を少しでも落とさないポイントです。

＜建物を壊すときは要注意＞

空き家は放置しておくとリスクがあるため、更地にしてしまおうと考える人もいます。しかし、建物を壊して更地にすることは大きなリスクがあります。

更地にすると土地の上に建物がなくなります。固定資産税と都市計画税の軽減措置は、建物があることを条件に最大で「固定資産税は⒍分の一、都市計画税は最大3分の一」まで軽減されるのです。

建物を壊してしまうと軽減措置がなくなります。

＜相続なら譲渡所得3,000万円の特別控除を検討＞

物件を売却して利益が出れば譲渡所得税と住民税がかかります。しかし空き家（被相続人の不動産）を相続して、売却した場合は条件を満たすことで譲渡所得のうち最大3,000万円を控除することができます。

ただし平成28年4月1日から令和5年12月31日までの期間限定の特別控除です。
特別控除には条件があります。条件はたくさんありますが押さえておきたいポイントは3つです。「昭和56年5月31日以前に建てられた戸建て住宅であること」と「相続した日から3年目の年末までに売却すること」そして「更地にして売却」です。

相続による譲渡所得税額はとても大きく、3,000万円の譲渡益が出たときの税額は600万円です。

空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除が適用されれば600万円がそのまま控除されます。

参考URL「国税庁被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」　: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm