不動産の共有者から持分を取得するにはどうしたら良い？

不動産の共有者から持分を取得するにはどうしたら良い？

1つの不動産を数人で所有している場合、共有者同士に意見の食い違いがあって、管理や売却がスムーズにいかないことがあります。できれば、その不動産を個人で所有して物件を思い通りに管理・処分したいですよね。それでは、不動産の共有者から持分を取得するにはどうしたら良いのでしょうか？

この記事では、不動産の相手の持分を取得する方法や、共有者の所在が不明の場合にとるべき方法をご紹介します。

相手の持分を取得する方法

不動産の共有者から持分を取得するには贈与、売却、共有物分割請求の3つの方法があります。

贈与してもらう

まずは、不動産の相手の持分を贈与してもらう方法があります。相手が不動産に価値を感じていなければ、無料で譲ってもらえるかもしれません。相手との関係が良好であれば、一度譲ってもらえないか確認してみましょう。

ただし、贈与してもらうと所得税は課されませんが、贈与税は課されます。贈与税の税率は、贈与された資産の額によっても異なりますが、10％～55％と高額です。

売却してもらう

こちらは、相手の持分を売却してもらう方法です。売買金額は、当事者間で合意できればいくらでも構いませんが、注意点が1つあります。それは、あまりにも実際の価値よりも低い金額で売却してもらった場合、実際の価値との差額分に贈与税が発生することです。

たとえば、実際の価値が1000万の共有持分を500万で購入した場合、差額の500万に対しては贈与税がかかります。

共有物分割請求を行う

共有物分割請求とは、不動産の共有持分がある人が、他の共有者に対して共有状態の解消を求める手続きのことです。共有者の誰かがこの請求を行うと、他の共有者は共有物の分割に向けて当事者間で話し合う必要があります。

もし、当事者間で話がまとまらなければ、訴訟を起こし、裁判官の判決によって分割方法を決めることになります。

共有者の所在が不明の場合はどうする？

それでは、共有者の所在が不明の場合はどうすれば良いのでしょうか？とるべき方法を3つご紹介します。

共有者の所在を確認する

まずは、住民票や戸籍附票を取得して、相手の所在を確認しましょう。自分では調べられない場合や、戸籍附票の取得ができない場合は、弁護士に依頼すると調査してもらえます。相手の所在が確認できたら、連絡をして贈与や買取の話を進めましょう。

不在者財産管理人を選任する

住民票で調査しても相手の所在が確認できない場合、裁判所で不在者財産管理人を選任する必要があります。不動産の共有者の所在が確認できないと、不動産を管理・処分することが難しくなり、他の共有者にとっても迷惑だからです。

不在者財産管理人が選任されたら、まずは当事者同士で話し合い、合意に至らない場合は共有分割請求訴訟を起こしましょう。

相続財産管理人を選任する

共有者が死亡し、かつ相続人がいない場合、他の共有者が死亡者の共有持分を取得するためには「相続財産管理人」を選任する必要があります。

民法上、不動産の共有者が死亡し相続人がいない場合は、その共有持分は他の共有者のものになります。しかし、その場合でもいったん相続財産管理人を選任して財産の清算をしてからでないと、共有持分をもらえないという決まりがあるのです。

おわりに

贈与、売却、共有物分割請求と、不動産の共有者から持分を取得する方法を3つご紹介しました。贈与や売却が難しい場合は、共有物分割請求を行うのも1つの方法です。住民票や戸籍附票で調べても共有者の所在が不明、もしくはすでに共有者が亡くなっており相続人がいない場合は、裁判所で不在者財産管理人や相続財産管理人を選任してもらいましょう。

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