知らぬ間に売却が難しくなっている! 既存不適格物件とは
知らぬ間に売却が難しくなっている! 既存不適格物件とは
木造戸建ての寿命は数十年と長く、先祖代々の家を大切に引き継いでいることも多くあります。しかし、大切にしてきたはずの物件が、時代の移り変わりとともに大きく価値を落としている可能性があるのです。
今回は、意外と多い既存不適格物件についてわかりやすくお話しします。
既存不適格物件とは
既存不適格物件とは、現在の法律には適合しなくなってしまった物件です。建築当時は法律に適合した物件であっても、法律の改定によって現在の法律に適合しなくなれば既存不適格物件となります。
建築物に関する法律は、建築基準法です。建築基準法は、時代に応じて内容が変わります。新しく家を建てるときには、そのときの建築基準法に従わなければならず、従っていない物件は違法建築や違反建築となります。
既存不適格物件は、違法建築や違反建築とは異なります。
建築基準法の改定は頻繁に行われます。改定のたびに法律に適合した物件にする必要はありません。ただし、今ある建物を壊して再建築するときには現行の法律に適合させる必要があります。
既存不適合物件は、大切に使われて傷みもなければそのまま売却することができます。ただし、リフォームをするときには現行の法律に適合させたリフォームをしなければなりません。
用途地域の変更などによって容積率が改定されている場合は、想像よりもリフォームのハードルが高いこともあります。
既存不適格物件の売却が難しい3つの理由
既存不適格物件は、そのまま暮らしているときにはさほど不便を感じないでしょう。問題は売却時です。既存不適格物件には売却を難しくするいくつかの問題があります。
ここからは、既存不適格物件の売却を難しくしている3つの理由についてお話しします。
＜不動産としての価値が低い＞
既存不適格物件のほとんどは古い物件です。古い物件は、それだけで市場価値が低くなります。さらに「国民の命と健康と財産を守ることを目的とした法律」である現行の建築基準法に適合していないとなれば、価値はさらに低くなります。
先祖代々大切に使ってきた物件には思い入れがあります。大切な物件を想像以上に安い値段で売ることを嫌がる所有者は多く、既存不適格物件は気持ちの面でも売りにくい物件と言えるのではないでしょうか。
市場価値が低い物件は、住宅ローンの審査が厳しくなります。お金を融資する金融機関は、物件を担保にしてお金を貸すため、物件の価値以上のお金は貸したがらないのです。
既存不適格物件は、住宅ローンの審査が厳しいため購入者は手持ちの資金に余裕がある人と限定される傾向があります。
＜リフォームが難しい＞
既存不適格物件をリフォームするときには、現行の法律に適合させなければなりません。
よくある屋根や壁のリフォームのように建物の構造に関わる部分をリフォームするときには建築確認が必要になることがあります。建築確認とは、これからやろうとしている工事が「法律に適合していると確認してもらうこと」です。
建築確認を通過して確認済証が交付されれば工事を始めることができます。
既存不適格物件は、現行の法律に適合していないため、建築確認の申請は通りません。
屋根や壁などの規模が大きいリフォームや構造に関わる部分をリフォームするときには、リフォーム箇所だけでなく、物件全体を建築確認が通過できるように整える必要があるのです。
建築確認は、建物の大きさや用途地域によって必要の有無がかわります。自分の物件がどのような用途地域でどの程度のリフォームから建築確認が必要になるか確認しておくといいでしょう。
＜違反建築物と誤解されやすい＞
既存不適格物件に似ている言葉に違反建築物があります。素人には不適格と違反が同じような意味に聞こえてしまい、既存不適格物件に悪いイメージを持ってしまうことがあるのです。
違反建築物は、法律違反の建築物です。時代の流れと共に法律に適合しなくなった既存不適格物件とは異なり、最初から法律に従っていない可能性が高い物件です。
違反建築物は、行政から是正措置命令が出される可能性もあります。
既存不適格物件の活用方法
既存不適格物件の活用方法は、既存不適格物件のまま活用する方法と既存不適格物件でなくしてから活用する方法があります。
後者の既存不適格物件でなくしてから活用する方法は、リフォームするか更地にするかの2つの方法があります。
既存不適格物件のリフォームは、お話しした通りとても難しいです。更地にする方法は簡単ですが、更地にすると一気に固定資産税額があがります。更地にしたら早めに売却しなければ経済的な負担が大きくなるでしょう。
既存不適格物件のまま活用するならば、そのまま自宅として住み続けるか、そのまま売却するかのいずれかです。
すでに別に自宅を持っているならばそのまま売却するほうがいいのではないでしょうか。
おわりに
既存不適格物件は建物が古いため、なにかしら手を入れる必要があります。しかし下手にリフォームをしてしまうと、想定外にお金がかかることも多いのです。
エルミタ不動産では、古い既存不適格物件でも活かす方法を見つけ出します。
更地にしたりリフォームしたりする前に、ぜひ一度エルミタ不動産にご相談ください。
