訳あり物件の告知義務について

訳あり物件とは、物件に水漏れがしていたり、不意の事故で住民が亡くなったなどの過去を持つ物件のことを指します。この記事では、告知義務のある訳あり物件を４種類ご紹介します。また、告知のタイミングや告知義務の期限についても解説していますので、訳あり物件を持っている人はぜひご覧ください。

告知義務のある訳あり物件とは

訳あり物件とは、建物や周辺環境に、欠陥や生活に支障のあるレベルの不具合がある物件を指します。これらの物件には告知義務があるため、不動産会社や仲介業者は必ず入居者に伝えなければなりません。

告知義務のある訳あり物件は、大きく分けて４種類あります。

物理的瑕疵物件とは、物件に物理的な欠陥があるものを指します。雨漏りやシロアリ被害、壁のひび割れや地盤沈下などがこれにあたります。

法的瑕疵物件とは、法律や条例によって物件の使用や建築が制限されているものを指します。たとえば再建築不可の物件であったり、建物の高さが制限されていて３階建てにすることができない物件などがこれにあたります。

環境的瑕疵物件とは、物件自体には欠陥がなくても、周囲の環境に問題がある物件のことを指します。たとえば、近くに飛行場があり騒音がひどいケースや、近所にゴミ屋敷があり悪臭がするケースなどが挙げられます。

心理的瑕疵物件とは、入居者が心理的に不快な思いをするものを指します。これらの物件は事故物件とも呼ばれており、住人が自殺をしたり、不意の事件や事故で亡くなったゲースなどが挙げられます。

それでは、どのタイミングで告知をすれば良いのでしょうか？正式な告知は、売買契約締結の前に渡す重要事項説明書に記載します。

しかし、口頭ではなるべく早く告知しておいたほうが良いでしょう。なぜなら、売買契約の締結直前にこのような重大な告知をされると、買い手側が売り手に対して不信感を抱く恐れがあるからです。そして、他の物件を検討し始める可能性が高くなるので、最初の段階で告知しておくのがおすすめです。

告知するべき事項を告知せずに売買した場合、売主は告知義務違反となります。そして、売買契約の解除や損害賠償請求をされるリスクが発生します。

2020年の民法改正により、売主の責任範囲が広がったため、売主はより一層告知義務には注意する必要があるでしょう。

物理的瑕疵や法的瑕疵、環境的瑕疵については告知義務に期限はありません。瑕疵がある限り、必ず告知義務が発生します。

しかし、心理的瑕疵の告知義務の期限は、おおむね３年間と定められています。以前は、はっきりと定められておらず、仲介業者によっても告知期間は異なりました。しかし2021年10月に国土交通省がガイドラインを新たに設定したのです（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン）。

なので、心理的瑕疵の場合は３年間は告知をし、代わりに家賃を下げるなどの必要措置を取りましょう。

訳あり物件でも価格を下げたり、リフォームをしたりすれば売れる可能性は十分にあります。とくに心理的瑕疵の場合は、あまり気にしない人も多く、そういう人は相場より安い点に強い魅力を感じます。

その物件でよっぽどひどい事件が起きたなどであれば話は別ですが、心理的瑕疵物件は他の種類の瑕疵物件と比べて比較的売れやすいと言えるでしょう。

訳あり物件の告知義務についてご紹介しました。告知義務のある訳あり物件は、物理的瑕疵物件、法的瑕疵物件、環境的瑕疵物件、心理的瑕疵物件の４種類です。

エルミタ不動産は、どんな訳あり物件にでも付加価値を見つけ、売り手が見つかるように精一杯サポートします。必要であれば自社のリフォームも行います。訳あり物件の処分に悩んでいる人は、ぜひ一度ご相談ください。