家の建て替えができない! 実はこわい再建築不可物件

家の建て替えができない! 実はこわい再建築不可物件

日本国内の建物については、建築基準法によって細かく決められています。建築基準法は、より安全なまちづくりや災害に強い生活を送る目的で1950年に制定されました。
現在、都内の建築のうち約5％は建築基準法に基づいて再建築不可物件とされています。今回は、知らないとこわい再建築不可物件についてわかりやすくお話しします。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、言葉の通り「一度建物を壊したら再び建物を建てることができない物件」です。再建築不可物件にはいくつか種類があります。
ひとつ目は「接道義務」です。建築基準法第43条には「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と書かれています。接道義務には、火事などの災害が起きたときに救助車両や消防車が入る道幅を確保する目的があります。敷地に接している道幅が2mに満たない場合は、再建築不可物件となることがほとんどです。

ふたつ目は「既存不適格物件」です。建築された当時は問題がなくても、建築基準法の改定によって条件が変わってしまった物件です。条件によっては再建築不可物件になっている可能性もあります。

建築基準法は、1950年に制定されています。それ以前の物件は、接道義務や基準がなく建てられた可能性があります。そのように建てられた物件は、時代が変わり再建築不可物件として多く残っているのです。先祖代々引き継がれてきた物件は、知らないうちに再建築不可物件となっている可能性があります。

再建築不可物件に関係がある「建築基準法第43条」とは

建築基準法第43条は、先ほど解説したように「接道義務」について書かれています。第43条に出てくる「道路」とは建築基準法に基づいた道路です。ただ単に「人が通る道に接していれば接道義務を果たしている」とはいえません。建築基準法に基づいた道路とは「道幅が4m以上ある道路」です。道幅が3mの道と接している物件は、一見接道義務を果たしているように見えますが、実際は再建築不可物件となるので注意が必要です。
さらに東京都では、道路に出るまでに20m以上の道を通らなければならないときには、道路と敷地が2m接していても再建築不可物件となります。

道路に出るまでの道が20m以上ある場合は道路と接する道幅が3m以上になります。
例外もあります。建築基準法は、住宅地などの都市計画区域と観光地などの準都市計画区域に適用されます。例外は、農道のように法律上では道路と認められない道に接していても小さな建築物で特定行政庁（都道府県や市町村）が交通上・安全上・防火及び衛生上で支障がないと認めたときです。

また、接道義務を果たしていなくても広い空き地にポツンと建っている物件などで特定行政庁が交通上・安全上・防火及び衛生上で支障がないと認めたときです。ポイントは「交通上・安全上・防火及び衛生上で支障がない」ということです。再建築不可物件となっている場合は、安全に支障がある物件ということを認識して対処すべきではないでしょうか。

再建築不可物件の活用と注意点

再建築不可物件を活用する方法は「今ある物件に手を入れて大切に使う」か「再建築不可物件を再建築可能物件に変える」か「売却する」の3つです。
再建築不可物件は、今ある建物を急いで壊す必要はありません。再建築不可物件は、増改築や建て替えができません。しかし、延べ床面積500㎡以下の戸建てならば手を加えて住み続けることはできます。

再建築不可物件は古い物件が多く市場価値はとても低いです。リフォーム費用を借り入れるときには、審査が通らない可能性も考慮しましょう。
再建築不可物件を再建築可能物件に変えるためには、原因を取り除く必要があります。接道義務を果たしていなければ接道義務が果たせるように土地を買い足して道路に接するようにします。

既存不適格物件ならば、現在の法律に合うように物件を変えなければなりません。
売却は、さらに注意が必要です。再建築不可物件は、買い手がなかなか見つかりません。そのため、取扱を断る不動産業者もたくさんあります。

もしくは、安く買いたたかれてしまうことも多いのです。一番注意しなくてはならないことは更地にしないことです。再建築不可物件は古い物件が多いため「汚く古い建物が建っているよりも更地のほうがいい」と考える人が少なくありません。しかし、再建築不可物件は一度更地にしてしまったら再建築ができません。

古い建物でも建物を残しておくほうが活用はしやすいでしょう。
固定資産税は、土地の上に何かしらの建物が建っている状態の方が安くなります。

再建築不可物件であっても、建物を残しておくことが売れるまでの維持費を安くおさえることができるのです。売却を考えたら、素人判断で動かず早めに専門業者に依頼するほうがいいでしょう。