訳あり物件にはどんなものがある？
訳あり物件にはどんなものがある？
訳あり物件とは、さまざまな事情で物件に瑕疵（傷や欠点）があり、書い手が付きにくい物件のことです。それでは、訳あり物件にはどんな種類があるのでしょうか？この記事では４種類の訳あり物件についてご紹介します。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、物件に物理的な瑕疵があるものを指します。
具体的には雨漏りがしていたり、シロアリ被害があったりする物件は、物理的瑕疵物件にあたります。他にも、建材にアスベストを使用していたり、耐震強度が不足していたりする場合も、これに相当します。
これらの物件は、購入後に修繕が必要なケースが多いため、通常価格だと買い手が付きにくいものです。そのため、雨漏りやシロアリなど修繕が可能なケースであれば修繕してから売るか、修繕しない場合は値引きをして売るかのどちらかになるでしょう。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、法律や条例によって自由な利用が阻害されている、もしくは違法となっている物件を指します。これらの物件は、以下の３つの法律のいずれかによって違反とされています。
建築基準法
建築には多くのルールがあります。しかし、持ち主の勝手な改築や増築などで、これらのルールに違反している建築は少なくありません。
よくあるのが、建ぺい率や容積率のオーバーですね。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、容積率とは敷地面積に対する３次元空間の割合のことです。
また、新たに道路を敷くなどの都市計画によって、接道義務違反となる物件も存在します。
都市計画法
都市計画法とは「都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする」法律です（都市計画法第１条）。
わかりやすく言うと、計画的な都市づくりのために、行政が土地の使用を規制する法律のことですね。
この区域の中に建てられている物件は、都市計画法の決まりに従って建築しなければなりません。物件が都市計画法違反になっている場合、買い手がそのままその物件に住み続けるのであればとくに問題はありません。しかし、買い手が物件を取り壊して再建築したい場合は、望む建築物が建てられない可能性もあるので敬遠されることもあるでしょう。
消防法
マンションなどにおいて、防火扉や避難ハシゴなどの設置義務を満たしていない、もしくは経年劣化などで交換義務のある物件は、消防法違反となります。
これらの違反物件は総務省消防庁のHPでも確認ができます。
https://www.fdma.go.jp/relocation/publication/
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、物件にはとくに問題がなくても、周囲の環境に問題がある物件のことを指します。
具体的には刑務所や墓地、火葬場など、人によって心理的な嫌悪感を覚える施設が近くにあったり、近くに飛行場や鉄道があり騒音が気になるケースです。
騒音が気になる物件はなかなか買い手が見つからないかもしれませんが、刑務所や墓地に心理的な嫌悪感を覚える度合は人によって異なります。中にはまったく気にしない人もいるので、まだ買い手は見つかりやすいと言えるでしょう。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は事故物件とも呼ばれており、住人が自殺をしたり、殺人や事故で亡くなった物件のことを指します。
人間の心理として、人が不自然に亡くなった物件に対しては、不吉な感情を抱いてしまいますよね。このような物件を敬遠する人も多いのではないでしょうか。
なので、これらの物件は、相場よりも低い価格に設定されていることが多々あります。
おわりに
物理的瑕疵物件・法的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・心理的瑕疵物件と、４種類の訳あり物件をご紹介しました。
「訳あり物件は、買い手が見つからないのではないか」と心配になるかもしれませんが、エルミタ不動産は訳あり物件の専門家です。どのような物件にでも付加価値を見つけて、買い手探しをサポートしますので、ぜひ一度ご相談ください。
